Le casse-tête de la vente de chalet

06-09-2022
Le casse-tête de la vente de chalet

Comment réduire les gains en capital

 

Avec la flambée des prix de l'immobilier récréatif ces deux dernières années, en particulier dans les zones très demandées, de nombreux propriétaires de longue date d'une résidence secondaire envisagent sérieusement de vendre leur bien, surtout s'ils sont proches de la retraite ou en train de la prendre. Cela pourrait être une bonne décision à l'heure actuelle, avec la hausse des taux hypothécaires et le ralentissement de la demande. Mais il y a un certain nombre d'implications fiscales importantes dont il faut être conscient. En voici un résumé.

L'impôt sur les gains en capital

Tout d'abord, vous devrez payer l'impôt sur les gains en capital sur la plus-value de la propriété depuis son achat. Cela s'explique par le fait que votre propriété récréative n'est généralement pas votre résidence principale. Aux fins de l'impôt, une « résidence principale » est le lieu où vous vivez la plupart du temps et elle est donc exonérée de l'impôt sur les gains en capital lorsque vous vendez. Mais la plupart des familles ne peuvent avoir qu'une seule résidence principale.

Comment l'ARC calcule le gain

L'Agence du revenu du Canada calcule le gain en capital sur la vente d'un chalet comme étant le produit de la vente moins le coût de la vente et le prix de base rajusté (PBR). C'est ici que les choses deviennent intéressantes, surtout si vous êtes propriétaire du chalet depuis longtemps.

S'il s'agit d'une propriété multigénérationnelle, vous pourrez peut-être profiter de la règle du « jour de l'évaluation ». Il s'agit d'attribuer une valeur acceptable à la propriété en date du 1er janvier 1972, ou « jour de l'évaluation ». Les parents ou les grands-parents l'ont peut-être déjà fait, alors vérifiez les documents du chalet. Essentiellement, cela signifie tout gain en capital réalisé avant cette date ne sera pas soumis à l’impôt sur les gains en capital. La valeur au jour d'évaluation (moins les améliorations apportées depuis lors) ​pour ce type de biens est considérée comme étant le prix de base rajusté pour déterminer l’impôt sur les gains en capital. Cette valeur peut rester importante, même si vous pouvez réduire le PBR grâce aux améliorations apportées aux immobilisations au cours des 50 dernières années.

Mais assurez-vous de documenter et de suivre tous les éléments du PBR pour prouver qu'il s'agit de coûts et de dépenses de bonne foi. Cela ne devrait pas être trop difficile avec les propriétés de vacances, qui sont connues pour nécessiter un entretien et des améliorations constants.

Voici ce que l'ARC recherche :

  • Les coûts d'acquisition. Vous aurez besoin d'une preuve du prix d'achat initial ou une preuve de valeur si la propriété était un cadeau ou un héritage. De plus, si vous avez fait le choix d'augmenter le PBR en 1994, vous aurez besoin d'une preuve de ce choix. (Il s'agit d'une exonération des gains en capital d'un maximum de 100 000 $, aujourd'hui disparue, qui s'appliquait aux immobilisations, y compris les chalets, et qui était produite avec la déclaration de 1994 du contribuable). Les autres coûts d'acquisition comprennent notamment les frais juridiques et d'inspection, les droits de cession immobilière, les commissions de vente, l'arpentage, l'assurance titre et les réparations pour améliorer une propriété en mauvais état. Vous devrez démontrer que le prix d'achat initial aurait été plus élevé sans ces réparations.
     
  • Améliorations de la propriété. Celles-ci incluent des éléments qui ne sont pas directement reliés à la construction, tels qu'un système hydraulique, un puits, une fosse septique ou cuve de rétention, des améliorations au système de drainage de la propriété, la réparation de terrasses et de pontons et les voies d'accès. Elles peuvent être inclues dans le PBR si elles sont nouvelles et ne sont pas le résultat d'une maintenance continue. Les reçus sont essentiels.
     
  • Rénovations éligibles. Les rénovations qui introduisent dans la structure du chalet ou de la résidence des éléments qui n'y étaient pas auparavant peuvent généralement être incluses dans le PBR - par exemple, une salle de bain supplémentaire (plus les accessoires), une nouvelle terrasse, ou même deux nouvelles chambres à coucher qui agrandissent le chalet.

Pour déterminer si l'élément est une « amélioration » ou un « entretien courant », l'ARC examine si les dépenses ont été engagées simplement pour remettre le bâtiment dans son état antérieur. Par exemple, une couche de teinture sur un vieux revêtement ne comptera pas, mais remplacer un parement en bois en décomposition par de l'aluminium de qualité ou de la brique comptera. De nouvelles fenêtres, de nouvelles portes, de nouveaux revêtements de sol, de nouveaux murs et de nouveaux équipements de cuisine et de salle de bains sont également admissibles.

Attention aux transferts à la génération suivante

Soyez prudent lorsque vous transférez le titre de propriété à vos enfants ou petits-enfants, ou lorsque vous détenez le titre en copropriété. L'ARC considérera toujours un tel transfert comme une vente présumée et exigera toujours sa part sous forme d'impôt sur les gains en capital. Détenir la propriété « en fiducie » pourrait être une option, mais vous devez alors créer une fiducie à cette fin. Cela peut être compliqué et coûteux. En outre, l'ARC est extrêmement sceptique à l'égard des demandes relatives à des propriétés récréatives détenues « en fiducie » lorsqu'il n'y a pas de fiducie légale. Il est préférable d'obtenir l'aide d'un expert juridique dans cette situation.

Obtenez de l'aide

Si le moment est venu de vendre ou de transférer le chalet familial (ou même si vous envisagez d'en acheter un pour la première fois), consultez un professionnel financier qualifié qui pourra vous aider à éviter ou à atténuer les nombreux pièges juridiques et fiscaux. Après tout, vous ne voulez pas que cette confortable cabane dans les bois se transforme en un piège fiscal au bord du lac.

Mme Robyn Thompson, CFP, CIM, FCSI, est la fondatrice de Castlemark Wealth Management, une société de services financiers spécialisée dans la gestion de patrimoine pour les personnes et les familles nanties. Pour une consultation de planification individuelle, veuillez la contacter par téléphone au 416-828-7159 ou par courriel à rthompson@castlemarkwealth.com.

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